近年来,我国房地产行业发展迅速,银行等金融机构的个人抵押贷款业务量也迅速上升。借款人获得贷款以后,由于借款期限比较长,市场可能会发生很多变化,借款人为规避风险,会做出对自身利益扩大化的决策,从而会给银行等金融机构带来一定的经营风险。北京银行抵押贷款是如何定价的呢?

1、成本相加定价法

成本相加定价法在理论上比较简单,主要思想是一资金成本为出发点,同时考虑到贷款的风险性,并给予一定的风险补偿。认为贷款定价由银行资金成本(直接成本)、操作费用(间接成本)、贷款风险补偿和资本预期收益四个部分组成,对于经营成本核算到部门和产品并且财务管理非常健全的商业银行,比较适宜。目前,我国的商业银行都在建立、健全本行的财务核算体系,以便能够及时、准确地测量银行的资金成本和操作费用率以及相关的指标,为推行成本相加定价法创造了条件。

2、客户盈利能力分析法

这种方法实际上是成本一收益方法的细化和延伸,它充分考虑到与这个客户的关系。该定价方法也称为账户赢利性分析方法,它指的是银行首先综合计算与客户各种业务往来的成本和收益,然后再根据银行的预期目标利润及客户的综合风险水平等给贷款定价,即合理的贷款定价必须保证一下情况,银行从某一特定客户的所有业务往来中获取的整体收益必须大于以贷款业务为主导的成本与银行目标利润之和。客户盈利能力分析法是以市场为导向、以客户为中心的现代营销理念在商业银行经营管理中的具体体现。

北京银行抵押贷款定价前会特别注意潜在风险,一方面,当房地产行业发生低迷时,特别是作为抵押物的房屋价值小于贷款余额时,借款人会“理性的”选择违约;另一方面,当市场利率普遍较低时,借款人会先以较低的利率在市场上拆入资金,然后提前支付抵押贷款。根据国际经验,个人抵押贷款的风险暴露期较长。所以,对于不良贷款的潜在风险不容忽视,如何对抵押贷款进行合理的定价是一个很紧迫的问题。