房产抵押对金融机构来说有一定风险,如果贷款方还款能力不足不仅导致商业银行的贷款无法收回,使商业银行遭受难弥补的损失,而且影响到整个金融业的发展,进而影响到整个经济的健康发展。所建立和完善一些相关的制度和措施对防止预售商品房抵押贷款风险的发生就显得十分有必要,但是作为贷款人而言同样也要解北京商品房抵押贷款中的各方关系,防止出现各种问题。

1、开发商与购房者之间的买卖关系

在预售商品房买卖过程中,购房者与开发商签订商品房买卖合同,当合同成立并生效时,二者之间形成买卖关系,此关系为双向债权债务关系,二者同为彼此的债权债务人,开发商有交房的义务,购房者有支付房款的义务。开发商与购房者之间形成的商品房买卖关系是其他关系前提。

2、购房者与商业银行之间的抵押贷款关系

购房者与商业银行之间的抵押贷款关系是预购商品房抵押贷款中的核也关系,除买卖关系外,其他关系此为基础。购房者自己将来能够得到的商品房作担保向商业银行借款,由商业银行直接向房地产开发商支付购房款。抵押贷款关系分两个阶段,一个阶段是预告登记阶段,此阶段房屋未建成,购房者未取得房屋所有权,购房者自己对所购房屋的期待权做保证向商业银行借款;二个阶段是正式抵押登记阶段,此阶段房屋己建成,贿房者取得房屋所有权,购房者该房屋作抵押向商业银行借款。

房地产市场发展的过程中,逐步建立一套行之有效的制度来防止贷款机构风险的发生,例如,健全的个人信用系统、完善的保险机制、完善的贷款机构监管机制等。这些制度对防止北京商品房抵押贷款机构风险的发生起到重要的作用,这些制度无疑房抵押贷款风险的防控有着很高价值的借鉴意义。